Mutuo Under 36: cosa è ancora possibile e cosa no

Se hai meno di 36 anni e stai valutando l’acquisto della prima casa, la prima cosa da sapere è che il quadro è cambiato. Le esenzioni fiscali che hanno fatto parlare molto tra il 2021 e il 2023 non sono più applicabili ai nuovi acquisti. Resta invece pienamente attiva la misura che conta di più per chi non ha risparmi da parte: la garanzia statale che consente di ottenere un mutuo fino al 100% del prezzo, senza anticipo.

Qui trovi cosa è scaduto, cosa è ancora in vigore e — con i numeri — quanto costa davvero comprare casa senza mettere il 20% di capitale proprio.

Le esenzioni fiscali under 36 sono scadute

Va detto subito, perché molte pagine in rete le danno ancora per disponibili. L’agevolazione introdotta dal Decreto Sostegni-bis — esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale, esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo e credito d’imposta sull’IVA — si applicava agli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023.

• Chi aveva registrato un preliminare entro il 31 dicembre 2023 ha potuto rogitare con l’agevolazione fino al 31 dicembre 2024.
• Per gli acquisti conclusi tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 è stato riconosciuto un credito d’imposta, utilizzabile entro il 2025.
• Per un acquisto fatto oggi, nel 2026, l’esenzione non spetta.

Fonte: Agenzia delle Entrate — Le agevolazioni prima casa under 36. In sede di Manovra 2026 si è discusso di riaprire la misura, ma finché non diventa legge resta una proposta: non va messa in conto in un piano d’acquisto.

Cosa spetta comunque, a qualsiasi età

Le agevolazioni prima casa ordinarie non sono mai state toccate e valgono per tutti:

• Imposta di registro al 2% sul valore catastale invece del 9% (acquisto da privato).
• Imposte ipotecaria e catastale a 50 € ciascuna.
• IVA al 4% invece del 10% per l’acquisto da costruttore.
• Detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino a 4.000 € di interessi l’anno: fino a 760 € l’anno di minori imposte.

Requisiti: immobile non di lusso (escluse categorie A/1, A/8, A/9) e residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Il Fondo di Garanzia Consap: il mutuo al 100% c'è ancora

Questa è la misura che resta, ed è anche quella che sblocca più acquisti. Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap, fa sì che lo Stato garantisca una parte del mutuo: la banca corre meno rischio e può finanziare oltre l’80% del prezzo. Per le categorie prioritarie la garanzia sale all’80% della quota capitale, ed è quello che rende possibile il mutuo al 100% senza anticipo.

La garanzia potenziata è stata prorogata al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207).

Chi rientra e con quali limiti

• Età: non aver compiuto 36 anni alla data della domanda. È una differenza che conta: la vecchia agevolazione fiscale guardava all’anno del rogito, il Fondo guarda al giorno in cui presenti la richiesta.
• ISEE non superiore a 40.000 € per ottenere la garanzia elevata all’80%.
• Mutuo massimo 250.000 €, e il finanziamento deve superare l’80% del prezzo d’acquisto comprensivo di oneri accessori.
• Oltre agli under 36 rientrano nelle categorie prioritarie giovani coppie, genitori single con figli minori e nuclei con tre figli under 21.

Un tetto al tasso, spesso ignorato

Sui mutui per cui si chiede il riconoscimento della priorità, il TEG non può superare il TEGM, il tasso effettivo globale medio pubblicato ogni trimestre dal Ministero dell’Economia. È una tutela concreta: impedisce che la garanzia statale si traduca in un tasso peggiore. Per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 è prevista una deroga limitata, agganciata all’andamento dell’IRS a 10 anni, che consente di superare il TEGM entro un differenziale definito.

Come funziona in pratica

1. Verifica le banche aderenti nell’elenco ufficiale pubblicato da Consap: è l’unica fonte aggiornata, l’adesione cambia nel tempo.
2. Procurati l’ISEE in corso di validità prima di iniziare: senza quello non puoi chiedere la garanzia all’80%.
3. Chiedi una pre-delibera con la documentazione reddituale, prima di cercare casa.
4. Presenta la domanda al Fondo tramite la banca, insieme alla richiesta di mutuo.
5. Perizia e stipula. Metti in conto circa 6-10 settimane dalla pre-delibera al rogito.

Nel preliminare inserisci sempre una clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo: se la pratica non passa, non perdi la caparra.

I tassi: il Fondo non te li sconta, te li mette un tetto

Si legge spesso che gli under 36 ottengono “tassi agevolati” di mezzo punto sotto il mercato. È un’affermazione che nessuno documenta, e che confonde due cose diverse. Il Fondo di Garanzia non finanzia uno sconto sul tasso: mette un tetto (il TEG non può superare il TEGM) e soprattutto ti dà accesso a un mutuo che senza garanzia statale non otterresti. Sono due benefici reali, ma non sono un tasso scontato.

Il riferimento onesto è quanto le banche italiane applicano davvero sui nuovi mutui casa, rilevato ogni mese dalla Banca Centrale Europea:

Fonte: BCE, dataflow MIR — rilevazione luglio 2026. Serie storica dal 2003.

Il mutuo al 100% costa di più. Quanto, esattamente

Un mutuo al 100% comporta due cose: un importo maggiore da rimborsare e, di norma, uno spread un po’ più alto, perché il rischio per la banca cresce con il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile. Il punto non è se costi di più — costa di più — ma se ne valga la pena rispetto ad aspettare anni per accumulare il 20%. La sezione successiva mette i numeri.

Caso pratico: comprare senza anticipo, quanto costa

Maria e Luca, 34 e 32 anni, ISEE 38.000 €, vogliono comprare un appartamento da 200.000 € (valore catastale 150.000 €). Hanno due strade. Ipotizziamo lo stesso tasso fisso del 3,5% su 25 anni in entrambi i casi, per isolare l’effetto dell’importo.

Rate e interessi calcolati con ammortamento alla francese al 3,5% su 300 rate. Imposte: registro 2% sul valore catastale (3.000 €) più ipotecaria e catastale 50 € ciascuna. Nessuna esenzione under 36: non è più in vigore.

Il conto è questo: la garanzia Consap permette a Maria e Luca di comprare adesso senza avere 40.000 € da parte, al prezzo di 200 € in più al mese e 20.075 € in più di interessi lungo i venticinque anni.

Se avessero i 40.000 € liquidi, versarli conviene: si risparmiano quei 20.075 €. Ma se la scelta è tra comprare ora e mettere da parte 40.000 € risparmiando — poniamo — 500 € al mese per quasi sette anni, allora il confronto va fatto con l’affitto pagato nel frattempo e con il prezzo delle case fra sette anni. È lì che il Fondo fa la differenza, non sul tasso.

Attenzione a un vincolo pratico: il tetto di 250.000 € di mutuo garantito. Sopra quella cifra la garanzia all’80% non si applica, e nelle grandi città è un limite che si incontra prima di quanto si pensi.

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